Ключевые выводы
- —В ТРСК существует три основных типа кочанов: турецкий кочан, эквивалентный кочан и выделенный кочан (в просторечии «иностранный кочан»).
- —Турецкий и эквивалентный кочаны сегодня имеют равную юридическую силу; прежняя разница в стоимости между ними устранена.
- —Выделенный кочан имеет разрыв в цепочке собственности в 1974 году и поэтому требует относительно более тщательной оценки в долгосрочной перспективе.
- —Тип кочана не создаёт различий в повседневном использовании; его основное значение проявляется при получении банковского кредита, страховании и в возможных сценариях политического урегулирования.
- —- Получение официальной проверки записей в Департаменте земельного кадастра до покупки является наиболее надёжным способом уточнить тип кочана и наличие обременений на объекте.
Вы увидели объявление в Гирне, цена привлекательная, вид на море — и затем заметили под объявлением мелким шрифтом слова «эквивалентный кочан». Эти три слова рано или поздно становятся важным моментом для каждого, кто покупает недвижимость на Северном Кипре. Потому что здесь, как и в большинстве других мест мира, кочаны не бывают одного типа; существуют три разные системы кочанов, отражающие следы политической истории острова после 1974 года.
В этой статье мы подробно и отдельно рассматриваем тему кочанов, которую затрагивали в нашем руководстве, где пошагово описан весь процесс покупки недвижимости.
Что Такое Турецкий Кочан?
Турецкий кочан — это тип документа о праве собственности, принадлежащий киприотам-туркам или иностранным гражданам, владевшим недвижимостью на острове до 1974 года, без каких-либо переходов права собственности или государственных выделений в цепочке владения. На практике это означает, что на вопрос «от кого к кому переходила собственность» в истории объекта существует чёткий и непрерывный ответ.
В банковских и юридических кругах такой тип обычно называют «самым чистым» кочаном. Причина проста: поскольку в цепочке собственности нет разрыва, даже в случае возможного будущего федерального решения или международного правового регулирования риск оспаривания права собственности является наименьшим. В старых районах Гирне, особенно в исторических деревнях, таких как Карми и Беллапаис, часто встречаются объекты с таким типом кочана.
Что Такое Эквивалентный Кочан?
В 1974 году киприотам-туркам, которые были вынуждены оставить свою недвижимость на Южном Кипре, государство ТРСК выделило земельные участки и жильё «эквивалентного» характера — то есть равные по стоимости оставленной ими собственности. Со временем эти выделения стали называться «эквивалентными кочанами».
Много лет на рынке существовало мнение, что эквивалентный кочан является «второсортным» по сравнению с турецким кочаном; сегодня официальная разница в стоимости между этими двумя типами устранена, и оба имеют равную юридическую силу в соответствии с законодательством ТРСК. Однако на этом завершать тему было бы неправильно — подробно это различие мы рассмотрели в отдельном разделе нашей статьи о том, действительно ли рискованно покупать недвижимость с эквивалентным кочаном.
Выделенный Кочан (В Просторечии «Иностранный Кочан»)
Третья и наиболее обсуждаемая на рынке категория включает объекты, принадлежавшие киприотам-грекам до 1974 года, перешедшие после войны под управление Казначейства ТРСК и впоследствии выделенные третьим лицам. Хотя в быту их называют «греческой собственностью» или «иностранным кочаном», официальным термином является выделенный кочан.
У этого типа кочана есть важная особенность: в 1974 году в цепочке собственности произошёл разрыв, и возможность того, что первоначальный грек-киприот — владелец или его наследники — в будущем предъявит права, особенно в случае возможного урегулирования кипрской проблемы, не была полностью исключена. Это не означает, что недвижимость не имеет ценности или не может быть приобретена; значительная часть жилого фонда острова относится к этой категории, особенно в некоторых проектах в районах Искеле и Эсентепе. Однако при инвестировании в такой объект необходимо тщательно изучить его юридическую историю и получить консультацию специализированного адвоката.
Какую Практическую Разницу Дают Три Типа Кочанов?
В повседневном использовании — проживании, сдаче в аренду или ремонте — между тремя типами кочанов нет разницы. Различие проявляется в долгосрочной юридической защищённости и в возможном сценарии политического урегулирования. При подаче заявки на банковский кредит некоторые местные банки могут более осторожно относиться к объектам с выделенным кочаном; страховые компании также проводят аналогичную оценку рисков.
С инвестиционной точки зрения общая тенденция опытных консультантов выглядит следующим образом: если бюджет позволяет, предпочтение отдаётся турецкому или эквивалентному кочану; если привлекательным кажется объект с выделенным кочаном, его история собственности и записи о праве собственности обязательно должны быть проверены независимым адвокатом. Желающие сравнить варианты перед принятием решения могут ознакомиться с объектами с чётко указанным типом кочана в нашем актуальном портфолио проектов.
Как Это Проверить?
Официальная проверка записей (search), получаемая в Департаменте земельного кадастра, показывает, к какому типу кочана относится объект и имеются ли на нём ипотека, арест или запись о судебном разбирательстве. Эта проверка является одним из этапов, который нельзя пропускать перед принятием решения о покупке — некоторые покупатели доверяют только устному заявлению агента и пропускают этот шаг, что впоследствии может привести к серьёзным юридическим проблемам.
Часто задаваемые вопросы
Какой тип кочана считается самым безопасным в ТРСК?+
Общепринято считать, что турецкий кочан, в цепочке собственности которого нет разрыва, обеспечивает наивысший уровень юридической защиты; эквивалентный кочан также имеет сегодня равный юридический статус. Это общая оценка, и историю каждого объекта необходимо изучать отдельно.
Есть ли разница в цене между эквивалентным и турецким кочаном?+
На рынке в некоторых районах всё ещё можно увидеть небольшие различия в цене, однако они связаны не с официальным различием юридического статуса, а с восприятием покупателей.
Означает ли покупка недвижимости с выделенным кочаном, что она полностью рискованна?+
Нет, однако рекомендуется, чтобы историю собственности проверил независимый адвокат; значительная часть жилого фонда острова относится к этой категории, и подавляющее большинство таких объектов без проблем покупается и продаётся.