Ключевые выводы
- —Прежняя официальная разница в стоимости между эквивалентным и турецким кочаном была отменена, и оба имеют равный юридический статус.
- —Эквивалентный кочан был признан в ходе переговоров по Плану Аннана и относился к категориям, которые предполагалось гарантировать в случае возможного урегулирования.
- —Эквивалентный кочан не следует путать с кочаном, выданным в порядке передачи («греческая собственность»), где существует разрыв в цепочке собственности.
- —Реальное управление рисками не зависит от типа кочана: для каждой недвижимости необходимо получать официальный поиск по реестру в Департаменте земельного кадастра.
- —- Политика банков по кредитованию может отличаться, поэтому при планировании кредита её следует заранее уточнить.
«Эквивалентный кочан? Ни в коем случае не покупайте» — возможно, вы слышали эту фразу на некоторых форумах по недвижимости или даже от некоторых консультантов. Этот совет, появившийся около десяти лет назад, сегодня в значительной степени утратил актуальность. Так какова же реальность?
Эквивалентный кочан — это вид документа на право собственности, выданный государством киприотам-туркам, оставившим свою недвижимость на Южном Кипре в 1974 году. Эти кочаны также были признаны в ходе переговоров по Плану Аннана и относились к категориям, которые, как предполагалось, будут гарантированы в случае возможного урегулирования кипрского вопроса. Иными словами, речь идёт не о «неопределённой юридической лазейке», как часто предполагают.
В Чём Был Источник Риска и Какова Ситуация Сегодня?
Ранее между эквивалентным и турецким кочаном существовала официальная разница в стоимости, и некоторые финансовые учреждения проявляли большую осторожность при принятии недвижимости с эквивалентным кочаном в качестве залога. Это различие было отменено; сегодня оба типа кочанов имеют равный статус в соответствии с законодательством ТРСК. В нашем подробном руководстве по сравнению всех типов кочанов мы рассмотрели эти три типа вместе.
Сегодня реальный фактор риска, обсуждаемый в секторе, выглядит иначе: некоторые аналитики отмечают, что независимо от типа кочана история собственности на недвижимость до 1974 года — то есть кому принадлежала земля — может вновь стать предметом обсуждения, что в некоторых особых случаях может сузить круг потенциальных покупателей. Это не является особенностью эквивалентного кочана; для кочана, выданного в порядке передачи государством, этот вопрос более выражен.
Не Путайте Эквивалентный Кочан с Кочаном, Выданным в Порядке Передачи
Распространённая ошибка на рынке — ставить эквивалентный кочан и кочан, выданный в порядке передачи (категория, которую в народе также называют «греческой собственностью»), в один ряд. У них совершенно разная юридическая история:
Эквивалентный кочан: Передача, полученная киприотами-турками в обмен на оставленную ими недвижимость.
Кочан, выданный в порядке передачи: Земля, принадлежавшая киприотам-грекам до 1974 года, перешедшая государству и впоследствии переданная третьим лицам.
В последнем случае существует «разрыв в цепочке собственности», тогда как у эквивалентного кочана такого разрыва нет — государство предоставляет своему гражданину недвижимость, эквивалентную оставленной им собственности. Это различие имеет решающее значение при оценке риска.
Что Делать на Практике?
Если вы серьёзно рассматриваете недвижимость с эквивалентным кочаном, следующие шаги помогут в значительной степени устранить ваши опасения:
Получите официальный поиск по реестру (search) в Департаменте земельного кадастра, чтобы подтвердить отсутствие ипотеки, ареста или судебного дела в отношении недвижимости.
Убедитесь, что кочан продавца соответствует его удостоверению личности и что недвижимость действительно зарегистрирована на имя продавца.
Проверьте историю собственности с независимым адвокатом (не с рекомендованным продавцом, а с выбранным вами самостоятельно).
Если вы планируете использовать банковский кредит, заранее узнайте актуальную политику соответствующего банка в отношении недвижимости с эквивалентным кочаном — эти правила могут незначительно отличаться от банка к банку.
Многие давно существующие проекты в районе Гирне построены на основе эквивалентных кочанов и уже много лет без проблем участвуют в сделках купли-продажи. В проектах нашего портфолио информация о кочане предоставляется чётко, что облегчает процесс принятия решения.
В Заключение
На сегодняшний день эквивалентный кочан не заслуживает определения как «рискованный» — это пережиток ошибочного представления. Главное, на что следует обратить внимание, — юридическая история каждой недвижимости должна рассматриваться отдельно, независимо от типа кочана. Это правило относится как к эквивалентному, так и к турецкому кочану.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить дом с эквивалентным кочаном в кредит?+
В целом да, однако актуальная политика банков может различаться; перед оформлением кредита рекомендуется получить подтверждение от соответствующего банка.
Эквивалентный кочан и кочан, выданный в порядке передачи, — это одно и то же?+
Нет. Эквивалентный кочан является передачей, предоставленной киприотам-туркам, тогда как кочан, выданный в порядке передачи, имеет другую историю собственности, связанную с периодом до 1974 года, и представляет собой отдельную категорию.
Как проводится проверка недвижимости с эквивалентным кочаном?+
Вы можете обратиться в Департамент земельного кадастра или запросить официальный поиск по реестру (search) через уполномоченного вами адвоката; этот поиск показывает текущее юридическое состояние недвижимости.