Ключевые выводы
- —Сбор за переоформление на Северном Кипре платит покупатель: в тарифной таблице сказано, что регистрационный сбор платит лицо, на чьё имя регистрируется объект.
- —До 5 января 2027 года включительно другие иностранцы платят 4%, 5,5% и 6% за 1-й, 2-й и 3-й объект; граждане Турции — 4% за 1–2-й, 5,5% за 3–4-й и 6% за 5–6-й.
- —Граждане ТРСК платят 3%, один раз — 2% за дом до 200 м² с участком. Дарение от родителей детям — 0,2%, между супругами и внукам — 0,4%.
- —Сбор считают не от цены договора, а от рыночной стоимости: покупатель её заявляет, кадастр в течение трёх месяцев проводит оценку, разницу доплачивают.
- —Иностранцы должны зарегистрировать договор в течение месяца с уплатой налогов и сборов и оплатить сбор за переоформление в течение 75 рабочих дней после публикации разрешения.
Что такое сбор за переоформление и кто его платит
Купленная на Северном Кипре квартира становится вашей юридически в тот день, когда кочан (свидетельство о собственности) переоформляют на ваше имя в районном управлении Земельного кадастра. За эту регистрацию государство берёт сбор: по-турецки он называется «tapu devir harcı», в англоязычных объявлениях — transfer fee. Его считают в процентах от стоимости объекта, и после НДС это обычно самая крупная статья расходов при покупке.
Может показаться, что плательщика можно выбрать по договорённости, но тарифная таблица говорит прямо: регистрационные сборы платит «лицо, на чьё имя производится регистрация». То есть покупатель. Налоги продавца с продажи — отдельная тема.
Небольшая оговорка: на Кипре «devir harcı» называют и сбор при переоформлении автомобиля. Если поиск выдаёт тарифы Дорожной полиции, причина в этом. Здесь речь только о недвижимости: квартирах, виллах и земле.
Ставки, действующие до 5 января 2027 года
Нынешние ставки установлены постановлением, опубликованным в Официальной газете 7 октября 2026 года. Оно вступило в силу в день публикации и действует до 5 января 2027 года включительно. Ставка зависит от двух вещей: вашего гражданства и того, какой по счёту объект вы покупаете на Северном Кипре.
Иностранцы и граждане Турции
Какой по счёту объект | Другие иностранцы | Граждане Турции |
|---|---|---|
1-й | 4% | 4% |
2-й | 5,5% | 4% |
3-й | 6% | 5,5% |
4-й | — | 5,5% |
5-й и 6-й | — | 6% |
Турция в постановлении прямо не названа: там сказано о «странах, признающих ТРСК», что на практике означает граждан Турции. Число ступеней совпадает с лимитами владения: гражданин Турции может иметь не более 6 квартир или 3 двухэтажных отдельных вилл, гражданин другой страны — не более 3 квартир или 2 вилл, и на каждую покупку нужно разрешение Совета министров.
Итоговая ставка складывается из нескольких частей. Для первого объекта в таблице указаны 3% за переоформление, 0,5% «TMK» и 0,5% в пользу Отдела жилищного обеспечения. Расшифровки TMK в таблице нет; судя по постановлению 2023 года, это доля, которая идёт на компенсационный счёт Комиссии по недвижимому имуществу. Покупателю важна общая сумма.
Граждане ТРСК
Для граждан ТРСК общая ставка при покупке — 3%. Один раз в жизни она снижается до 2%: при покупке дома площадью до 200 м² вместе с участком (или одним дёнюмом поля) либо коммерческого помещения до 100 м². Любопытная деталь: в первом постановлении, вышедшем днём раньше, 6 октября 2026 года, общая ставка была 4%. Документ от 7 октября снизил её до 3%, а ставки для иностранцев в обоих текстах одинаковые.
Дарение, передача компании и ипотека
Дарение от родителей детям облагается сбором 0,2%. Между супругами, а также от бабушки или дедушки внукам — 0,4%. Прочие дарения — 3%. Если человек передаёт недвижимость компании, в которой ему принадлежит 25% и более, путём продажи или дарения, сбор составит 1%. За регистрацию ипотеки берут 1% от суммы долга, и платит его заёмщик.
С какой суммы считается сбор
Короткий ответ на вопрос «с цены покупки?» — не совсем. По таблице регистрационные сборы при принудительной продаже считают с цены продажи, при изъятии — с суммы компенсации, а во всех остальных сделках — с рыночной стоимости (rayiç kıymet).
Порядок такой. В день сделки покупатель заявляет рыночную стоимость, и сбор сначала берут с этой суммы. Директор Земельного кадастра в течение не более трёх месяцев оценивает объект и уведомляет покупателя. Тот может оспорить оценку по статье 80 Закона о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка). Окончательный сбор считают с утверждённой стоимости, а разницу доплачивают по правилам статьи 4 Закона о сборах.
Практический вывод простой: заниженная цена в договоре не уменьшит сбор окончательно, а лишь приведёт к требованию о доплате через несколько месяцев. Важна и валюта. В заголовке таблицы сказано, что сборы «взимаются в турецких лирах», поэтому за квартиру с ценой в фунтах сумма пересчитывается и оплачивается в лирах.
Пример расчёта: квартира за 200 000 фунтов
Возьмём новую квартиру 2+1 в Алсанджаке или Чаталкёе за 200 000 фунтов и допустим, что рыночная стоимость равна цене. Сбор зависит от гражданства покупателя и количества уже купленных объектов:
Какой по счёту объект | Другие иностранцы | Граждане Турции |
|---|---|---|
1-й | 4% = 8 000 £ | 4% = 8 000 £ |
2-й | 5,5% = 11 000 £ | 4% = 8 000 £ |
3-й | 6% = 12 000 £ | 5,5% = 11 000 £ |
Гражданин ТРСК за ту же квартиру заплатит 6 000 £ по общей ставке или 4 000 £, если площадь не больше 200 м² и льготой он ещё не пользовался. Для сравнения: постановлением февраля 2023 года сбор для других иностранцев был установлен в размере 12%. Для той же квартиры это было 24 000 £, а по нынешнему тарифу первая покупка обходится в 8 000 £.
В таблице — только сбор за переоформление. В новостройке добавляется НДС 5%, гербовый сбор 0,5% от суммы договора и услуги адвоката. Если вы считаете доходность, подставьте свои цифры в калькулятор доходности — расходы на покупку там уже учтены. Сбор — одна из статей, которые сильнее всего влияют на первый год в общей стоимости инвестиций в недвижимость Северного Кипра.
Когда платить сбор
Привычный порядок такой: подписание договора купли-продажи, уплата гербового сбора, регистрация договора в Земельном кадастре, ожидание разрешения Совета министров (для иностранцев) и переоформление кочана. Тем, кто уже знаком с этапами покупки жилья, важно знать главное изменение 2026 года: в какой момент теперь платится сбор.
Новые сроки для иностранных покупателей
Декрет с силой закона от 6 октября 2026 года вводит для иностранцев два жёстких срока. Первый: договор купли-продажи с уплаченным гербовым сбором нужно зарегистрировать в районном управлении Земельного кадастра в течение месяца, причём регистрация возможна только после уплаты всех налогов и сборов, положенных по сделке. Пропущенный срок означает, что договор автоматически теряет силу.
Второй: сборы за переоформление нужно оплатить в течение 75 рабочих дней после публикации разрешения на покупку в Официальной газете. Иначе разрешение аннулируется автоматически. Пока налоги и сборы не оплачены, к объекту не подключат постоянную воду и электричество.
Раньше половину 12% иностранцы платили при регистрации договора, а половину — при переоформлении. В таблице от 7 октября 2026 года такого разделения нет. Сколько именно сейчас берут при регистрации договора на практике, мы подтвердить не смогли, поэтому перед составлением графика платежей получите письменное подтверждение у адвоката.
День переоформления
После публикации разрешения переоформление должно пройти в течение года. В этот день стороны подписывают документ о передаче в районном управлении кадастра, квитанции об оплате сборов приобщаются к делу, и кочан выдаётся на имя покупателя. Если заранее подготовить документы, которые потребуются в день переоформления, всё обычно укладывается в один день.
Что будет после 5 января 2027 года
Постановление ограничивает срок своего действия, но не говорит, какие ставки будут после него. Если срок не продлят и не примут новый тариф, возможен возврат к прежним ставкам, которые для иностранцев были намного выше. Это наше толкование: в Официальной газете на этот счёт ничего не сказано. Два постановления подряд, 6 и 7 октября, показывают, как быстро может меняться тариф.
Обратите внимание и на последнюю фразу таблицы: «сборы и ставки этой таблицы применяются к начатым или начинаемым операциям до их завершения». Как это правило применится к договору, зарегистрированному до 5 января, но переоформляемому позже, пока не ясно. Если переоформление выпадает на период после начала января, получите ставку у адвоката в письменном виде.
Сбор полезно воспринимать как часть графика покупки, а не как отдельную статью. При покупке на этапе строительства переоформление может наступить через несколько месяцев, а готовое жильё можно оформить за несколько недель. Выбирая среди квартир и вилл на продажу в Кирении, сопоставьте дату сдачи с календарём сбора: разница может составить несколько тысяч фунтов.
Ставки и сроки приведены по официальным текстам на октябрь 2026 года. Перед сделкой уточните актуальную ставку у адвоката или в районном управлении Земельного кадастра.
Часто задаваемые вопросы
Кто платит сбор за переоформление на Северном Кипре?+
Покупатель. В тарифной таблице Земельного кадастра сказано, что регистрационные сборы платит лицо, на чьё имя регистрируется объект. Продавец отвечает за свои налоги с продажи.
Сколько составляет сбор для иностранцев?+
По постановлению от 7 октября 2026 года до 5 января 2027 года включительно иностранцы, кроме граждан Турции, платят 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий. Граждане Турции — 4% за 1–2-й, 5,5% за 3–4-й и 6% за 5–6-й объект.
Сбор считается от цены покупки?+
Нет, от рыночной стоимости. Покупатель заявляет стоимость в день сделки, и сбор сначала берут с неё. Кадастр оценивает объект в течение трёх месяцев; если оценка выше, разницу доплачивают. Оценку можно оспорить.
Изменятся ли ставки после 5 января 2027 года?+
Постановление в этот день утрачивает силу, но не говорит, какие ставки будут дальше. Если срок не продлят и не примут новый тариф, возможен возврат к прежним, более высоким ставкам. Если переоформление выпадает на более позднюю дату, получите ставку у адвоката письменно.
Когда нужно платить сбор?+
Для иностранцев декрет от 6 октября 2026 года требует зарегистрировать договор в течение месяца с уплатой налогов и сборов. Сбор за переоформление нужно оплатить в течение 75 рабочих дней после публикации разрешения на покупку в Официальной газете.
