Önemli Çıkarımlar
- —KKTC'de tapu devir harcını alıcı öder; harç cetvelinde kayıt harcının "adına kayıt yaptıracak kişi tarafından" ödeneceği yazıyor.
- —5 Ocak 2027'ye kadar (bu tarih dahil) diğer yabancılar 1., 2. ve 3. taşınmazda %4, %5,5 ve %6; TC vatandaşları 1.–2. taşınmazda %4, 3.–4.'de %5,5, 5.–6.'da %6 öder.
- —KKTC vatandaşları için genel oran %3; bir defaya mahsus 200 m²'ye kadar ev ve arsa için %2. Anne-babadan evlada bağışta %0,2, eşler ve torunlara %0,4.
- —Harç satış fiyatına değil rayiç değere göre hesaplanır: alıcı değeri beyan eder, Tapu Dairesi en geç üç ay içinde takdir eder, fark çıkarsa tamamlatılır.
- —Yabancı alıcılar sözleşmeyi bir ay içinde, vergi ve harçları ödeyerek tapuya kaydettirmeli; devir harcı izin Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra 75 iş günü içinde ödenmeli.
Devir harcı nedir, kim öder?
Kuzey Kıbrıs'ta aldığınız ev, koçan İlçe Tapu Amirliği'nde adınıza geçirildiği gün resmen sizin olur. Devlet bu kayıt işleminden bir harç alır: Türkçede "tapu devir harcı", İngilizce ilanlarda "transfer fee" diye geçen kalem budur. Mülkün değerinin yüzdesi olarak hesaplanır ve alım masrafları içinde çoğu zaman KDV'den sonraki en büyük kalemdir.
Kimin ödeyeceği pazarlık konusu gibi görünse de harç cetveli açık. Kayıt harçları için "adına kayıt yaptıracak kişi tarafından ödenir" deniyor; yani harcı alıcı öder. Satıcının satıştan doğan vergileri ayrı bir konu.
Küçük bir uyarı: Kıbrıs'ta araç alım satımında da "devir harcı" deniyor. Arama yaptığınızda Trafik Dairesi ücretleri çıkıyorsa şaşırmayın; bu yazı yalnızca daire, villa ve arsa gibi taşınmazlarla ilgili.
5 Ocak 2027'ye kadar geçerli oranlar
Bugün uygulanan oranlar, 7 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik tüzüğüyle belirlendi. Tüzük yayımlandığı gün yürürlüğe girdi ve 5 Ocak 2027 (bu tarih dahil) tarihine kadar yürürlükte kalıyor. Oranı iki şey belirliyor: uyruğunuz ve KKTC'de kaçıncı taşınmazınızı aldığınız.
Yabancı alıcılar ve TC vatandaşları
Kaçıncı taşınmaz | Diğer yabancılar | TC vatandaşları |
|---|---|---|
1. | %4 | %4 |
2. | %5,5 | %4 |
3. | %6 | %5,5 |
4. | — | %5,5 |
5. ve 6. | — | %6 |
Tüzük TC vatandaşlarını ayrıca saymıyor, "KKTC'yi tanıyan ülkeler" diyor; bugün bu pratikte Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları anlamına geliyor. Basamakların sayısı da mülk edinme sınırıyla örtüşüyor. TC vatandaşları kişi başı en fazla 6 daire ya da 3 iki katlı müstakil villa, diğer yabancı uyruklular en fazla 3 daire ya da 2 villa alabiliyor. Her alım Bakanlar Kurulu iznine tabi.
Toplam oran aslında birkaç kalemin toplamı. Cetvelde ilk taşınmaz için %3 devir, %0,5 "TMK" ve %0,5 Konut Edindirme Birimi payı yan yana yazılı. TMK'nın açılımı cetvelde yok; 2023 tüzüğündeki dağılıma bakılırsa Taşınmaz Mal Komisyonu tazminat hesabına giden pay. Alıcının bakacağı rakam toplam orandır.
KKTC vatandaşları
KKTC yurttaşları için satış yoluyla devirde genel oran %3. Bir defaya mahsus olmak üzere 200 m²'ye kadar bir ev ve bir arsa (ya da bir dönüm tarla) veya 100 m²'ye kadar bir işyeri alındığında oran %2'ye iniyor. İlginç bir ayrıntı: bir gün önce, 6 Ekim 2026'da yayımlanan ilk tüzükte genel oran %4'tü. 7 Ekim tüzüğü bunu %3'e çekti; yabancılara ait oranlar iki metinde de aynı.
Bağış, şirkete devir ve ipotek
Ana veya babadan evlada bağışta harç %0,2. Eşler arasında ve büyükanne ya da büyükbabadan toruna bağışta %0,4. Bunların dışındaki bağışlarda oran %3. Bir kişi, en az %25 ortağı olduğu şirkete mülkünü satış ya da hibe yoluyla devrederse %1 ödenir. Mülke ipotek konuyorsa borç tutarı üzerinden %1 ipotek harcı ayrıca alınır ve bunu borçlu öder.
Harç hangi değer üzerinden hesaplanır?
"Satış fiyatı üzerinden mi?" sorusunun kısa cevabı: tam olarak değil. Cetvele göre kayıt harçları mecburi satışlarda satış bedeli, kamulaştırmada tazminat üzerinden, diğer bütün işlemlerde ise rayiç kıymet, yani piyasa değeri üzerinden hesaplanıyor.
İşleyiş şöyle. Alıcı işlem günü mülkün rayiç değerini beyan eder, harç ilk etapta bu beyana göre alınır. Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürü değeri en geç üç ay içinde takdir edip alıcıya bildirir. Alıcının bu takdire Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası'nın 80'inci maddesine göre itiraz hakkı var. Kesin harç, kesinleşen değer üzerinden hesaplanır; aradaki fark Harç ve Ücretler Yasası'nın 4'üncü maddesine göre kapatılır.
Pratikteki anlamı şu: sözleşmeye düşük bir bedel yazdırmak harcı kalıcı olarak düşürmez, olsa olsa birkaç ay sonra gelecek bir fark tebligatına kapı açar. Bir de para birimi var. Cetvelin başlığı harçların "Türk lirası olarak tahsil" edileceğini söylüyor; sterlin fiyatlı bir dairede tutar TL'ye çevrilerek ödenir.
Örnek hesap: 200.000 sterlinlik daire
Alsancak ya da Çatalköy'de 200.000 sterline alınan yeni bir 2+1 daire düşünelim ve rayiç değerin satış bedeline eşit kabul edildiğini varsayalım. Harç, alıcının uyruğuna ve elindeki mülk sayısına göre şöyle değişiyor:
Kaçıncı taşınmaz | Diğer yabancılar | TC vatandaşları |
|---|---|---|
1. | %4 = 8.000 £ | %4 = 8.000 £ |
2. | %5,5 = 11.000 £ | %4 = 8.000 £ |
3. | %6 = 12.000 £ | %5,5 = 11.000 £ |
Aynı daireyi alan bir KKTC vatandaşı genel oranla 6.000 £ öder; daire 200 m² sınırının altındaysa ve bir defalık hakkını kullanmadıysa 4.000 £. Karşılaştırma için: Şubat 2023'te çıkan tüzükle diğer yabancı uyruklular için harç %12 olarak belirlenmişti. Aynı dairede bu 24.000 £ demekti; yeni tarifede ilk mülk için 8.000 £.
Bu tablo yalnızca devir harcını gösteriyor. Yeni konutta %5 KDV, sözleşme bedelinin %0,5'i kadar damga vergisi ve avukat ücreti de eklenir. Getiri hesabı yapıyorsanız alım masraflarının tamamını ve net kira getirinizi kendi rakamlarınızla hesaplayabilirsiniz; harç, Kuzey Kıbrıs'taki yatırımın toplam maliyeti içinde ilk yılı en çok etkileyen kalemlerden biri.
Harç ne zaman ödenir?
Bilinen sıra şöyle: satış sözleşmesi imzalanır, damga vergisi ödenir, sözleşme tapuya kaydedilir, yabancı alıcı Bakanlar Kurulu iznini bekler ve devir günü koçan alıcıya geçer. Alım sürecinin adımlarını bilenler için 2026'daki asıl yenilik, harcın bu zincirde nerede ödendiği.
Yabancı alıcılar için yeni süreler
6 Ekim 2026 tarihli Yasa Gücünde Kararname yabancı alıcılara iki net süre getiriyor. Birincisi, pullanmış satış sözleşmesi bir ay içinde İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilmeli. Kayıt, alım satımdan doğan ve yasal olarak ödenmesi gereken tüm vergi ve harçların ödenmesi koşuluna bağlı; süre kaçarsa sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılıyor.
İkincisi, tapu devir harçları satın alma izninin Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren 75 iş günü içinde ödenmeli. Ödenmezse izin kendiliğinden iptal oluyor. Vergi ve harçlar ödenmeden konuta kalıcı su ve elektrik bağlantısı da yapılmıyor.
Eski düzende yabancıların ödediği %12'nin yarısı sözleşme kaydında, yarısı devirde alınıyordu. 7 Ekim 2026 cetvelinde böyle bir bölme hükmü yok. Sözleşme kaydında harcın ne kadarının istendiğini İlçe Tapu Amirliği uygulamasından doğrulayamadık; ödeme planınızı kurmadan önce avukatınızdan yazılı teyit alın.
Devir günü
İzin yayımlandıktan sonra devir bir yıl içinde yapılmalı. Devir günü taraflar İlçe Tapu Amirliği'nde devir belgesini imzalar, harç makbuzları dosyaya girer ve koçan alıcı adına düzenlenir. Devir günü istenen belgeleri önceden hazırlarsanız işlem çoğu zaman tek günde biter.
5 Ocak 2027'den sonra ne olacak?
Tüzük kendi süresini sınırlıyor ama süre dolunca hangi oranların geçerli olacağını yazmıyor. Uzatma ya da yeni bir tüzük gelmezse yabancılar için çok daha yüksek olan önceki tarifeye dönülmesi olası. Bu bir yorum; Resmî Gazete'de bu konuda bir hüküm yok. 6 ve 7 Ekim'de art arda iki tüzük çıkması, tarifenin kısa aralıklarla değişebildiğini de gösteriyor.
Cetvelin son cümlesine de dikkat: "Bu Cetvelde yer alan başlanmış veya başlanacak olan işlemler sonuçlanıncaya kadar işbu Cetveldeki harç ve oranlar uygulanır." Bu hükmün, sözleşmesi 5 Ocak'tan önce kaydedilmiş ama devri sonraya kalmış bir dosyaya nasıl uygulanacağı netleşmiş değil. Devriniz Ocak sonrasına kalıyorsa oranı avukatınızdan yazılı olarak alın.
Harcı ayrı bir masraf gibi değil, alım takviminin parçası gibi düşünmek gerekiyor. Projeden alımda devir aylar sonra gelebilir; hazır konutta birkaç haftada tamamlanabilir. Girne'de satıştaki daire ve villalar arasında seçim yaparken teslim tarihini harç takvimiyle birlikte okumak, birkaç bin sterlinlik farkı belirleyebilir.
Oranlar ve süreler Ekim 2026 itibarıyla resmî metinlere dayanır; işlem öncesinde güncel oranı avukatınıza ya da İlçe Tapu Amirliği'ne teyit ettirin.
Sıkça Sorulan Sorular
KKTC'de tapu devir harcını kim öder?+
Alıcı öder. Tapu ve Kadastro Dairesi harç cetvelinde kayıt harçlarının mülkü adına kaydettiren kişi tarafından ödeneceği yazıyor. Satıcı ise satıştan doğan kendi vergilerinden sorumludur.
Yabancılar için tapu devir harcı ne kadar?+
7 Ekim 2026 tarihli tüzüğe göre 5 Ocak 2027'ye kadar (bu tarih dahil) TC vatandaşı olmayan yabancılar ilk taşınmazda %4, ikincide %5,5, üçüncüde %6 öder. TC vatandaşları 1.–2. taşınmazda %4, 3.–4. taşınmazda %5,5, 5.–6. taşınmazda %6 öder.
Harç satış fiyatı üzerinden mi hesaplanır?+
Hayır, rayiç değer üzerinden hesaplanır. Alıcı işlem günü değeri beyan eder ve harç önce bu beyana göre alınır. Tapu Dairesi değeri en geç üç ay içinde takdir eder; takdir edilen değer yüksekse fark ödenir. Alıcının itiraz hakkı vardır.
5 Ocak 2027'den sonra oranlar değişecek mi?+
Tüzük o tarihte yürürlükten kalkıyor ama sonrasında hangi oranların uygulanacağını yazmıyor. Süre uzatılmaz ya da yeni bir tarife çıkmazsa daha yüksek olan önceki oranlara dönülmesi olası. Devriniz bu tarihten sonraya kalıyorsa oranı avukatınızdan yazılı olarak alın.
Devir harcı ne zaman ödenir?+
Yabancı alıcılar için 6 Ekim 2026 tarihli Yasa Gücünde Kararname, satış sözleşmesinin bir ay içinde ve vergi ile harçlar ödenerek tapuya kaydedilmesini istiyor. Tapu devir harçlarının da satın alma izninin Resmî Gazete'de yayımlanmasından sonraki 75 iş günü içinde ödenmesi gerekiyor.
