Eşdeğer Koçanlı Mülk Almak Riskli Mi?

"Eşdeğer koçan mı, hiç almayın" — bu cümleyi bazı emlak forumlarında, hatta bazı danışmanların ağzından duymuş olabilirsiniz. On yıl öncesine ait bu tavsiye, bugün büyük ölçüde geçerliliğini yitirmiş durumda. Peki gerçek ne?

Eşdeğer koçan, 1974'te Güney Kıbrıs'taki mülklerini geride bırakan Kıbrıslı Türklere devlet tarafından verilen tapu türüdür. Bu koçanlar Annan Planı müzakerelerinde de tanınmış, olası bir Kıbrıs çözümü senaryosunda garanti altına alınacağı öngörülen kategoriler arasında yer almıştır. Yani konu, sıklıkla sanıldığı gibi "belirsiz bir hukuki boşluk" değil.

Riskin Kaynağı Neydi, Bugün Ne Durumda?

Eskiden eşdeğer koçan ile Türk koçanı arasında resmi bir değer farkı vardı ve bazı finans kurumları eşdeğer koçanlı mülkleri teminat olarak kabul ederken daha temkinli davranıyordu. Bu ayrım kaldırıldı; günümüzde iki koçan türü KKTC hukuku nezdinde eşit statüde. Tüm koçan türlerini karşılaştırdığımız kapsamlı rehberde bu üç türü yan yana ele almıştık.

Bugün sektörde konuşulan gerçek risk faktörü farklı: bazı analistler, tapu türünden bağımsız olarak, mülkün 1974 öncesi mülkiyet geçmişinin — yani arazinin kime ait olduğunun — yeniden gündeme gelebileceğini, bunun alıcı havuzunu bazı özel durumlarda daraltabileceğini not ediyor. Bu, eşdeğer koçana özgü bir durum değil; tahsis koçanı için daha belirgin bir konudur.

Eşdeğer Koçanı Tahsis Koçanıyla Karıştırmayın

Piyasada sıkça yapılan bir hata, eşdeğer koçan ile tahsis koçanını (halk arasında "Rum malı" olarak da anılan kategori) aynı kefeye koymak. Bu ikisi tamamen farklı hukuki geçmişlere sahip:

• Eşdeğer koçan: Kıbrıslı Türklerin kendi bıraktıkları mülke karşılık aldıkları tahsis.

• Tahsis koçanı: 1974 öncesi Kıbrıslı Rumlara ait olup devlete geçen ve sonradan üçüncü şahıslara devredilen arazi.

İkincisinde mülkiyet zincirinde bir "el değiştirme kopukluğu" varken, eşdeğer koçanda böyle bir kopukluk yok — devlet, kendi vatandaşına bıraktığı mülke denk bir mülkü tahsis ediyor. Bu fark, risk değerlendirmesinde belirleyici.

Pratikte Ne Yapmalı?

Eşdeğer koçanlı bir mülke ciddi şekilde bakıyorsanız, aşağıdaki adımlar endişenizi büyük ölçüde giderir:

• Tapu Dairesi'nden resmi kayıt sorgusu (search) yaptırarak mülk üzerinde ipotek, haciz veya dava kaydı olmadığını teyit edin.

• Satıcının koçanı ile kimliğinin uyumlu olduğunu, mülkün gerçekten satıcı adına kayıtlı olduğunu doğrulayın.

• Bağımsız bir avukatla (satıcının önerdiği değil, kendi seçtiğiniz) mülkiyet geçmişini gözden geçirin.

• Banka kredisi kullanacaksanız, ilgili bankanın eşdeğer koçanlı mülkler için güncel politikasını önceden öğrenin — bu politikalar bankadan bankaya küçük farklılıklar gösterebilir.

Girne çevresindeki birçok yerleşik proje eşdeğer koçan üzerine inşa edilmiştir ve yıllardır sorunsuz alım-satıma konu olmaktadır. Portföyümüzdeki projelerde koçan bilgisi net şekilde paylaşılır, bu da karar sürecinizi kolaylaştırır.

Sonuç Olarak

Eşdeğer koçan, bugün itibarıyla "riskli" sıfatını hak etmiyor — bu bir yanlış algının kalıntısı. Asıl dikkat edilmesi gereken, koçanın türünden bağımsız olarak her mülkün kendi hukuki geçmişinin ayrı ayrı incelenmesi. Bu, eşdeğer koçan için de, Türk koçanı için de geçerli bir kural.