Типы Коçанов На Северном Кипре: Турецкий, Эквивалентный И Иностранный

Вы увидели объявление в Гирне, цена привлекательная, вид на море — и затем заметили под объявлением мелким шрифтом слова «эквивалентный коçан». Эти три слова рано или поздно становятся важным моментом для каждого, кто покупает недвижимость на Северном Кипре. Потому что здесь, как и в большинстве других мест мира, коçаны не бывают одного типа; существуют три разные системы коçанов, отражающие следы политической истории острова после 1974 года.

В этой статье мы подробно и отдельно рассматриваем тему коçанов, которую затрагивали в нашем руководстве, где пошагово описан весь процесс покупки недвижимости.

Что Такое Турецкий Коçан?

Турецкий коçан — это тип документа о праве собственности, принадлежащий киприотам-туркам или иностранным гражданам, владевшим недвижимостью на острове до 1974 года, без каких-либо переходов права собственности или государственных выделений в цепочке владения. На практике это означает, что на вопрос «от кого к кому переходила собственность» в истории объекта существует чёткий и непрерывный ответ.

В банковских и юридических кругах такой тип обычно называют «самым чистым» коçаном. Причина проста: поскольку в цепочке собственности нет разрыва, даже в случае возможного будущего федерального решения или международного правового регулирования риск оспаривания права собственности является наименьшим. В старых районах Гирне, особенно в исторических деревнях, таких как Карми и Беллапаис, часто встречаются объекты с таким типом коçана.

Что Такое Эквивалентный Коçан?

В 1974 году киприотам-туркам, которые были вынуждены оставить свою недвижимость на Южном Кипре, государство ТРСК выделило земельные участки и жильё «эквивалентного» характера — то есть равные по стоимости оставленной ими собственности. Со временем эти выделения стали называться «эквивалентными коçанами».

Много лет на рынке существовало мнение, что эквивалентный коçан является «второсортным» по сравнению с турецким коçаном; сегодня официальная разница в стоимости между этими двумя типами устранена, и оба имеют равную юридическую силу в соответствии с законодательством ТРСК. Однако на этом завершать тему было бы неправильно — подробно это различие мы рассмотрели в отдельном разделе нашей статьи о том, действительно ли рискованно покупать недвижимость с эквивалентным коçаном.

Выделенный Коçан (В Просторечии «Иностранный Коçан»)

Третья и наиболее обсуждаемая на рынке категория включает объекты, принадлежавшие киприотам-грекам до 1974 года, перешедшие после войны под управление Казначейства ТРСК и впоследствии выделенные третьим лицам. Хотя в быту их называют «греческой собственностью» или «иностранным коçаном», официальным термином является выделенный коçан.

У этого типа коçана есть важная особенность: в 1974 году в цепочке собственности произошёл разрыв, и возможность того, что первоначальный грек-киприот — владелец или его наследники — в будущем предъявит права, особенно в случае возможного урегулирования кипрской проблемы, не была полностью исключена. Это не означает, что недвижимость не имеет ценности или не может быть приобретена; значительная часть жилого фонда острова относится к этой категории, особенно в некоторых проектах в районах Искеле и Эсентепе. Однако при инвестировании в такой объект необходимо тщательно изучить его юридическую историю и получить консультацию специализированного адвоката.

Какую Практическую Разницу Дают Три Типа Коçанов?

В повседневном использовании — проживании, сдаче в аренду или ремонте — между тремя типами коçанов нет разницы. Различие проявляется в долгосрочной юридической защищённости и в возможном сценарии политического урегулирования. При подаче заявки на банковский кредит некоторые местные банки могут более осторожно относиться к объектам с выделенным коçаном; страховые компании также проводят аналогичную оценку рисков.

С инвестиционной точки зрения общая тенденция опытных консультантов выглядит следующим образом: если бюджет позволяет, предпочтение отдаётся турецкому или эквивалентному коçану; если привлекательным кажется объект с выделенным коçаном, его история собственности и записи о праве собственности обязательно должны быть проверены независимым адвокатом. Желающие сравнить варианты перед принятием решения могут ознакомиться с объектами с чётко указанным типом коçана в нашем актуальном портфолио проектов.

Как Это Проверить?

Официальная проверка записей (search), получаемая в Департаменте земельного кадастра, показывает, к какому типу коçана относится объект и имеются ли на нём ипотека, арест или запись о судебном разбирательстве. Эта проверка является одним из этапов, который нельзя пропускать перед принятием решения о покупке — некоторые покупатели доверяют только устному заявлению агента и пропускают этот шаг, что впоследствии может привести к серьёзным юридическим проблемам.